Le projet d'investissement de Jérome à Annœullin
Transformer une maison de caractère en immeuble de rapport : un projet de division et de rénovation visant à créer quatre logements fonctionnels, adaptés aux attentes du marché locatif. Une rénovation ambitieuse pour valoriser durablement le patrimoine et améliorer significativement sa performance énergétique.
Diviser une maison pour créer un immeuble de rapport de quatre logements
À Annœullin, le projet consiste à transformer une maison d'environ 165 m² en un immeuble composé de quatre appartements : trois T2 et un T1 bis sous combles. Grâce à sa configuration, ses deux accès et son garage, le bien présente un potentiel intéressant pour une division et une rénovation ambitieuses.
L’existant
Une maison d'environ 165 m² située au 38 rue Nationale à Annœullin, disposant d'un accès en façade avant et d'un second accès à l'arrière, ainsi que d'un garage. Cette configuration permet d'envisager la création de quatre logements et l'aménagement de places de stationnement sur la parcelle.
La transformation
Le programme prévoit trois appartements T2 d'environ 40 à 45 m² et un T1 bis aménagé sous les combles. Les logements du rez-de-chaussée bénéficieront d'un accès avant et arrière et pourront profiter de petites terrasses. Les logements de l'étage et des combles seront desservis par un escalier extérieur à créer depuis le parking arrière. Le projet prévoit également une rénovation importante et l'installation de pompes à chaleur air/air.
Le résultat visé
À terme, l'immeuble proposera quatre logements indépendants, fonctionnels et adaptés à différents profils de locataires. La rénovation doit également permettre d'améliorer le confort thermique et la performance énergétique, avec un objectif de passage d'un DPE F vers C, voire B, selon les travaux réalisés.
Une opération pensée pour créer du rendement et du patrimoine
L'opération repose sur une maison de 165 m² transformée en quatre logements indépendants, avec un financement étudié sur une durée de 20 ans.
| Prix d'acquisition | 160 000 € |
| Travaux | 200 000 € |
| Équipements non immobilisés | 0 € |
| Frais griffon | 33 000 € |
| Frais de notaire | 14 400 € |
| Frais de dossier, caution et hypothèque | 2 000 € |
| Coût total de l'opération | 418 400 € |
| Apport | 100 000 € |
| Montant financé | 318 400 € |
| Durée d'emprunt | 20 ans |
| Différé | 18 mois |
| Taux d'intérêt nominal | 3,10 % |
| Taux d'assurance | 0,20 % |
| Mensualité de crédit | 1 781,82 € |
| Mensualité d'assurance | 53,07 € |
| Mensualité totale | 1 834,89 € |
| Loyers mensuels hors charges | 2 230 € |
| Loyers annuels hors charges | 26 760 € |
| Taux d'occupation | 100 % |
| Taxe foncière annuelle | -2 000 € |
| Assurance PNO | -600 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 0 € |
| Charges imprévues estimées | 0 € |
| Comptabilité et frais de bail | -1 000 € |
| Gestion locative et GLI | 0 % |
Flux mensuel estimé selon la simulation, après prise en compte du crédit, de l'assurance, des charges et de la fiscalité.
Enrichissement estimé sur la durée de l'opération, hors trésorerie de la SCI.
Un patrimoine qui se construit dans le temps
Cette projection intègre une revalorisation annuelle de 1 % des loyers, de la valeur du bien, de la taxe foncière et de l'assurance. Elle permet d'apprécier l'évolution potentielle des revenus locatifs et du patrimoine.
Revenus locatifs annuels hors charges
Projection annuelle selon les hypothèses retenues
Valeur estimée du bien au terme de la projection
Après remboursement du financement sur 20 ans
Après fiscalité sur la plus-value, hors trésorerie SCI
TRI estimé sur la durée de détention
Projection indicative basée sur les hypothèses retenues pour cette opération. Elle ne constitue pas une garantie de performance future et dépend notamment de l'évolution des loyers, de la valeur du bien, des charges et de la fiscalité.
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